世邦魏理仕发布《韧性向新—2021年武汉房地产市场回顾及2022年展

发布日期:2022-02-16 17:35   来源:未知   阅读:

  2021年是武汉商业地产面对疫情影响之后复苏向新的一年。内部的重组与外部的新生,存量的调整与增量的入市,武汉商业地产市场围绕新与旧的更替,以其韧性迈向下一发展阶段。本次发布会将以CBRE对市场的专业洞察,总结出可能对未来武汉商业地产市场产生深远影响的趋势变化,希望为租户和投资者提供未来房地产决策的前瞻性参考。

  优质写字楼市场净吸纳量超过疫情前水平,科技新媒体行业领跑全年新增租赁需求,租金跌幅收窄趋势明显;零售市场需求活跃,国际品牌加码布局,“首店经济”持续激发消费活力;投资市场交易总额同比上涨96.5%,投资者对于优质写字楼物业依然保持关注。

  2021年武汉优质写字楼市场共迎来五个项目交付,其中61%位于新兴商务区。多个项目受工期影响,入市时间推迟,全年新增供应仅24万平方米,同比下降58%。上半年租赁需求活跃,但在第三季度受疫情和行业政策影响,引发退租潮;年底租赁需求企稳,全年共录得近37万净吸纳量,超过疫情前水平。供应量下降加上需求回升,全市空置率下降至38.3%,同比下降4.0个百分点。

  行业需求方面,TMT持续增长,稳居第一需求,但其细分行业正发生变化,产业互联网新增租赁需求占比超越消费互联网。“十四五”引领数字经济发展,尤其推动产业数字化。借此,TMT行业将迈向发展新阶段。传统金融以其行业韧性释放稳定租赁需求,同时,资源整合促使行业内部更新。第三方办公服务运营商自2018年后呈收缩态势,2021年再度成为主力租赁需求来源。主打精装房源、拎包入住的第三方办公,成为疫情后企业控制预算的首选。

  全市整体租金呈下跌趋势但跌幅收窄,全年租金指数同比下跌1.7%。其中,甲级写字楼跌幅收窄更为明显,租金表现平稳,全年跌幅仅0.6%。相比之下,乙级写字楼通过以价换量的方式去化存量面积,全年跌幅达2.4%, 未来仍面临下行压力。分区域市场来看,以建设大道为代表的核心商务区由于市场存量竞争激烈,新项目采取更为灵活的租赁策略争取市场份额,全年租金指数下跌1.8%。而以中国光谷为代表的次级商务区,年度租赁需求活跃,带动市场租金企稳,全年租金指数下跌1.6%,租金表现高于全市平均水平。

  2021年武汉零售物业市场共迎来七个项目开业,包括位于航空路核心商圈的武汉恒隆广场和K11购物艺术中心HK I。超过七成新增供应位于非核心商圈,其中汉阳区域在经历了五年供应空白后,首次迎来新项目开业。优质项目供应加剧存量市场升级,全年录得鲁巷广场、凯德新民众乐园、汉街万达广场、光谷国际广场闭店改造,武汉国际广场完成局部升级。截至2021年第四季度末,全市零售物业总存量推升至718万平方米。四季度新开业项目表现亮眼,品牌调整活跃促使全市空置率水平下降至8.5%,同比下降0.8个百分点。全市购物中心首层平均租金止跌企稳,租金指数同比上涨0.8%。其中新开业项目拉动核心商圈租金回升,租金指数同比上升1.3%。

  餐饮品牌拓店热度不减。继长沙网红茶饮品牌茶颜悦色在武汉全面扩张后,中式糕点品牌虎头局渣打饼行与墨茉点心局均在各大商圈布局门店。人气咖啡品牌TimHortons、MANNER COFFEE(需求面积:20-40平方米)、M Stand以及轻餐品牌wagas均在武汉开设首店。除此之外,餐饮品牌内部业态融合趋势愈发明显,“日咖夜酒”的全时段运营模式成为品牌探索热点。

  2022年,武汉优质写字楼市场预计将迎来逾90万平方米新增供应,其中不乏企业天地A1、绿地中心、首地财富中心等地标型项目,新一轮供应高峰随之而来。高供应量将在短期使空置率承压,但数字经济引导科技新媒体行业释放租赁需求,金融、专业服务、消费服务等传统行业韧性发展,预计租赁需求将稳步回升。零售市场将迎来武汉大悦城、武汉万象城、武商梦时代等优质项目开业,多个新兴商圈将迎来首个具有区域影响力的项目入市,零售氛围将进一步提升。

  2021年武汉大宗交易市场共录得交易7笔,全年交易总额达31.1亿元,同比上涨96.5%,超过疫情前水平。从成交类型上看,投资者对于优质写字楼物业依然保持关注,超过半数成交来自写字楼相关物业,成交金额占比达83.7%。与此同时,投资者对工业物流、零售物业、数据中心的关注度不断攀升。从投资者类型来看,内资买家占据主力地位。同时,外资地产基金公司年内活跃,成为投资市场风向标。

  以武汉为代表的强二线城市,作为长江经济带上重要的交通枢纽中心,凭借丰富的资源和庞大的产业能量,疫情后以加速度重回主赛道,武汉城市经济圈也以3万亿的成绩跻身全国省域城市圈第一。 CBRE 投资及资本市场部助力新世界集团与新加坡投资机构,达成武汉光谷新世界项目的合作,代表着国际资本对武汉市场的高度认可,向市场释放出积极的投资信号。

  武汉正处在政策窗口期,其新旧动能的转换、科创人才的涌入以及宏观政策的加持,都将进一步提升城市的能级和品质。产业、企业与人才的流入将传导为市场的活跃度,提振不动产的流动性。其中,提供稳定现金流的甲级写字楼、长租公寓、零售及仓储物流资产将会是投资者重点寻求的投资标的。【新思想引领新征程】靠前发力 返岗复工按最纯净系统 机锋发14款国行机纯净飓风ROM